【MyGoNews蕭又安/專(zhuān)題報(bào)導(dǎo)】城市發(fā)展是有脈絡(luò)可循的，抓到城市脈動(dòng)，就等於抓到財(cái)富，臺(tái)北地區(qū)房地產(chǎn)的下一個(gè)財(cái)富點(diǎn)在哪裡？答案是鄰近南港的汐止。

你可曾有認(rèn)真的思考過(guò)，臺(tái)北城市是如何發(fā)展起來(lái)的嗎？從臺(tái)北天空往下看，最早的發(fā)跡地點(diǎn)是50年代的西門(mén)町、60年代的臺(tái)北車(chē)站，先把這個(gè)地方當(dāng)成1個(gè)旋轉(zhuǎn)軸心。然後，隨著交通建設(shè)，在捷運(yùn)系統(tǒng)陸續(xù)通車(chē)之後，發(fā)展重心因?yàn)榕_(tái)北市政府從西區(qū)遷徙到東區(qū)的信義計(jì)畫(huà)區(qū)，所以，再把信義計(jì)畫(huà)區(qū)當(dāng)成臺(tái)北第2個(gè)旋轉(zhuǎn)軸心。

見(jiàn)證歷史 臺(tái)北城市發(fā)展的4個(gè)齒輪

信義計(jì)畫(huà)區(qū)讓東區(qū)開(kāi)始繁榮起來(lái)，同期間，在臺(tái)北市北方的內(nèi)湖地區(qū)，因?yàn)檎咄苿?dòng)，使得內(nèi)湖科學(xué)園區(qū)興起，讓臺(tái)北東區(qū)與內(nèi)湖科學(xué)園區(qū)同時(shí)間出現(xiàn)成長(zhǎng)，這個(gè)時(shí)候，臺(tái)北出現(xiàn)了內(nèi)湖科學(xué)園區(qū)這第3個(gè)旋轉(zhuǎn)軸心。

2008年捷運(yùn)板南線昆陽(yáng)站、2009年捷運(yùn)南港站相繼通車(chē)，而這段期間內(nèi)，南港展覽館相繼落成啟用，加上臺(tái)北市政府在南港規(guī)劃了5個(gè)智埠中心，以及南港經(jīng)貿(mào)園區(qū)、南港軟體園區(qū)等重大建設(shè)，加上南港車(chē)站的三鐵共構(gòu)工程，臺(tái)北發(fā)展軸心在南港出現(xiàn)了第4個(gè)旋轉(zhuǎn)軸心。

現(xiàn)在，請(qǐng)把這4個(gè)旋轉(zhuǎn)軸心想像為臺(tái)北城市的4個(gè)齒輪，看看是不是從第1個(gè)到第4個(gè)齒輪都環(huán)環(huán)相扣，就像是4個(gè)時(shí)代的齒輪相互牽動(dòng)著整個(gè)臺(tái)北地區(qū)的經(jīng)貿(mào)發(fā)展與都市繁榮(圖1)，而現(xiàn)在第4個(gè)巨大的齒輪正好落在「南港經(jīng)貿(mào)園區(qū)」。

半世紀(jì)的臺(tái)北建設(shè)走向~由西向東

接下來(lái)，再看看這4個(gè)齒輪，從第1個(gè)到第4個(gè)，它的城市發(fā)展方向是不是「由西向東」？這樣的發(fā)展趨勢(shì)，很清楚了告訴大家，臺(tái)北市經(jīng)過(guò)了半個(gè)世紀(jì)的發(fā)展之後，「向東走」的趨勢(shì)已經(jīng)是相當(dāng)明顯。因此，站在房地產(chǎn)投資角度上，跟著趨勢(shì)走一定不會(huì)錯(cuò)，南港地區(qū)現(xiàn)在正處?kù)杜_(tái)北發(fā)展第4期，也是臺(tái)北市發(fā)展最後一期。
 

如果你勇於投資，而且財(cái)力雄厚，那麼，現(xiàn)在到南港投資不動(dòng)產(chǎn)是一件不錯(cuò)的選擇，中信房屋南港經(jīng)貿(mào)加盟店專(zhuān)案經(jīng)理許雅惠表示：「現(xiàn)在南港2房的產(chǎn)品，大概都是1800萬(wàn)元起跳。」這個(gè)數(shù)字讓人相當(dāng)驚訝，她立刻補(bǔ)充說(shuō)：「新房子與舊房子之間的價(jià)差很小，因?yàn)槟细蹘缀?成以上的30年老屋，都在談都市更新，一旦都更能夠談成，未來(lái)房子增值空間相當(dāng)大，所以沒(méi)人想要便宜賣(mài)房子?！?br />
南港~成為臺(tái)北第4個(gè)齒輪發(fā)展軸心

根據(jù)房地產(chǎn)市調(diào)資料指出，南港現(xiàn)階段平均預(yù)售房?jī)r(jià)約在每坪80萬(wàn)元，以2房約25坪的格局來(lái)看，總價(jià)起碼2000萬(wàn)元，而同樣坪數(shù)、30年以上屋齡的4樓公寓，現(xiàn)在的總價(jià)就是1800萬(wàn)元，相當(dāng)於每坪72萬(wàn)元，許雅惠說(shuō)：「那是因?yàn)?樓老公寓的土地持份較高，未來(lái)都市更新不是看建物權(quán)狀坪數(shù)，而是看土地坪數(shù)?！谷绻@樣的房?jī)r(jià)會(huì)嚇到你，那起碼你還算是理智，因?yàn)?，在往東車(chē)程10~15分鐘的汐止，只要南港房?jī)r(jià)的一半，就可以擁有全新高級(jí)的住宅，你不必花大錢(qián)買(mǎi)老屋等都市更新，因?yàn)槟憧赡軙?huì)一等就是15年(臺(tái)北市正義國(guó)宅都更案前後耗時(shí)15年)，也許等到最後還是一場(chǎng)空。

所以，看著臺(tái)北上空城市發(fā)展的4個(gè)齒輪，你只需要想一件事「下一個(gè)齒輪會(huì)在哪裡？」，然後到這個(gè)齒輪會(huì)形成的區(qū)域進(jìn)行房地產(chǎn)投資，就可以贏在區(qū)域發(fā)展之前，要知道第5個(gè)城市發(fā)展齒輪落在哪裡，其實(shí)並不困難，先回過(guò)頭來(lái)看看南港吧！

南港建設(shè)帶動(dòng)汐止增值空間

現(xiàn)階段，全臺(tái)北市公共建設(shè)發(fā)展最多的區(qū)域在哪裡？答案就是~南港，最重要的3大建設(shè)發(fā)展如下：

(1)南港是臺(tái)北新東區(qū)，經(jīng)貿(mào)園區(qū)開(kāi)發(fā)，創(chuàng)造全新價(jià)值----臺(tái)北市政府為配合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，推動(dòng)「南港經(jīng)貿(mào)園區(qū)」開(kāi)發(fā)，有軟體園區(qū)，第2世貿(mào)中心，商業(yè)娛樂(lè)中心及旅館會(huì)議中心等，總面績(jī)約為87公頃。

交通動(dòng)線規(guī)劃上，南港經(jīng)貿(mào)園區(qū)內(nèi)共設(shè)有「南軟園區(qū)站」及「南港展覽館站」2個(gè)捷運(yùn)站，展覽館站與世貿(mào)南港展覽館相連通，可直接由展覽站搭捷運(yùn)連結(jié)內(nèi)湖科技園區(qū)、松山機(jī)場(chǎng)，或往南港站轉(zhuǎn)搭高鐵，也可至臺(tái)北車(chē)站轉(zhuǎn)乘機(jī)場(chǎng)捷運(yùn)線至桃園國(guó)際機(jī)場(chǎng)，是標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)際化展覽館。

(2)南港3鐵共構(gòu)+50線公車(chē)，交通優(yōu)勢(shì)直逼臺(tái)北車(chē)站----擁有高速鐵路、臺(tái)鐵、捷運(yùn)3鐵共構(gòu)的南港車(chē)站，就成為與臺(tái)北車(chē)站5鐵共構(gòu)相抗衡的臺(tái)北市第2個(gè)交通樞紐。南港車(chē)站總樓地板面積約8萬(wàn)餘坪，全案已由潤(rùn)泰集團(tuán)旗下潤(rùn)泰旭展取得「南港車(chē)站OT與BOT案」開(kāi)發(fā)權(quán)。

未來(lái)將有藝文創(chuàng)意館與休閒娛樂(lè)商場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、百貨零售商場(chǎng)、多功能會(huì)議中心、商務(wù)辦公室及商務(wù)旅館等，預(yù)計(jì)2011、2012年陸續(xù)對(duì)外營(yíng)運(yùn)，將可把現(xiàn)在臺(tái)北東區(qū)人潮繼續(xù)往南港方向牽引。南港車(chē)站除規(guī)劃為3鐵共構(gòu)之外，加上現(xiàn)有50多線公車(chē)匯集在南港展覽館，架構(gòu)成四通八達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)，成為公路客運(yùn)及市區(qū)公車(chē)的臺(tái)北東區(qū)新轉(zhuǎn)運(yùn)中心，亦將是東區(qū)新交通樞紐。
 

 

(3)南港大型都更案相繼推出，房?jī)r(jià)表現(xiàn)疊羅漢----配合都更大型個(gè)案登場(chǎng)，包括 202兵工廠遷移，將185公頃土地作為產(chǎn)業(yè)研發(fā)及生技園區(qū)新聚落。臺(tái)肥南港開(kāi)發(fā)計(jì)畫(huà)C2.C3.C4面積總計(jì)2.2萬(wàn)坪，規(guī)劃飯店、百貨、主題娛樂(lè)、養(yǎng)生美容中心及高級(jí)商辦大樓，另外C6~C9設(shè)定地上權(quán)予中國(guó)信託為企業(yè)總部。南港輪胎廠區(qū)30層以上複合式住宅及商業(yè)大樓開(kāi)發(fā)計(jì)畫(huà)，現(xiàn)已定名為「世界明珠」，預(yù)計(jì)挑戰(zhàn)每坪200萬(wàn)元的銷(xiāo)售單價(jià)。國(guó)揚(yáng)大南港案總計(jì)1.06萬(wàn)坪土地，計(jì)畫(huà)推出住宅、商辦、飯店與酒店式公寓等，飯店將有漢來(lái)飯店進(jìn)駐。

南港這樣的發(fā)展架構(gòu)，透露出一個(gè)趨勢(shì)，這些建設(shè)在南港地區(qū)也是「由西向東」的在進(jìn)行，當(dāng)這個(gè)區(qū)域5年內(nèi)發(fā)展一定程度之後，整個(gè)趨勢(shì)依舊是「繼續(xù)向東」，這個(gè)時(shí)候，緊鄰南港的汐止，就有機(jī)會(huì)成為第5個(gè)臺(tái)北城市發(fā)展的軸心。加上「汐止科學(xué)園區(qū)」可以延伸南港經(jīng)貿(mào)園區(qū)的科技發(fā)展，讓第5個(gè)城市滾動(dòng)的齒輪，似乎更確定會(huì)在汐止地區(qū)出現(xiàn)。如果未來(lái)牽動(dòng)城市擴(kuò)大發(fā)展的齒輪會(huì)出現(xiàn)在汐止，那麼這個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)投資價(jià)值，就值得注意。

汐止~成為臺(tái)北第5個(gè)齒輪發(fā)展軸心

汐止成為第5個(gè)城市發(fā)展齒輪是有跡可尋，而且有重大建設(shè)可以佐證的。在汐止地區(qū)的鐵道運(yùn)輸已經(jīng)因應(yīng)「南港車(chē)站」，修建成為鐵道捷運(yùn)化，臺(tái)鐵都會(huì)區(qū)捷運(yùn)化改善工程更在汐止至南港間增設(shè)了汐科站、並於2008年2月啟用，這個(gè)建設(shè)的著眼點(diǎn)，就是未來(lái)讓三鐵共構(gòu)的南港車(chē)站動(dòng)線，能夠快速的將人潮從汐止帶往南港，轉(zhuǎn)進(jìn)臺(tái)北市，縮短城市間的距離，一旦城市距離縮短，城市價(jià)值當(dāng)然會(huì)上揚(yáng)。

除此之外，中央政府的政策建設(shè)也已經(jīng)在積極安排汐止的未來(lái)城市發(fā)展，你只要再想想捷運(yùn)民生汐止線的規(guī)劃，就可以看得出來(lái)，中央在規(guī)劃城市藍(lán)圖的時(shí)候，運(yùn)用了2條軌道運(yùn)輸，希望能夠先後打通汐止的任督二脈，狹長(zhǎng)地形的汐止地區(qū)未來(lái)?yè)碛?條重要管道的通勤系統(tǒng)，當(dāng)然就醞釀著一股持續(xù)增值的潛力。

中央政府提示汐止發(fā)展大未來(lái)

交通部長(zhǎng)毛治國(guó)在2010年7月30日舉辦的「北臺(tái)區(qū)域城市軌道建設(shè)與都市發(fā)展論壇」中說(shuō)：「要用都市發(fā)展的角度來(lái)思考，特定區(qū)域就要發(fā)展公共交通系統(tǒng)和軌道運(yùn)輸，同時(shí)也可參考在美國(guó)已經(jīng)很成熟的稅金融資增額(Tax Increment Finance，簡(jiǎn)稱TIF)做法，在政府資金不足時(shí)，讓稅收成為籌措公共設(shè)施興建經(jīng)費(fèi)的融資辦法?！癸@然，政府在交通軌道建設(shè)的推動(dòng)上，已經(jīng)胸有成竹，這也說(shuō)明汐止2條交通軌道建設(shè)，將會(huì)帶動(dòng)汐止未來(lái)城市擴(kuò)大後的發(fā)展(圖2)。

南港建設(shè)往東發(fā)展的趨勢(shì)是確認(rèn)的，而往東的下一站，就是汐止，汐止的重大建設(shè)沒(méi)有南港那麼多，但是，值得注意的是，當(dāng)南港發(fā)展起來(lái)的時(shí)候，估計(jì)會(huì)增加5萬(wàn)的就業(yè)人口擠進(jìn)南港區(qū)域，這麼多人都會(huì)有「住在鄰近工作單位」的慾望與需求，這個(gè)時(shí)候，鄰近的汐止就會(huì)出現(xiàn)龐大的住宅需求，如果南港新增加就業(yè)人口的10％前往汐止購(gòu)屋，那麼，對(duì)於住宅的需求量就會(huì)有5000戶之多，這個(gè)需求量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)汐止房市的供應(yīng)量。經(jīng)濟(jì)學(xué)最簡(jiǎn)單的原理：當(dāng)需求大於供給之後的結(jié)果是什麼？那就是~價(jià)格上揚(yáng)。

10~15分車(chē)程 價(jià)錢(qián)省一半

因此，未來(lái)汐止房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲是必然的趨勢(shì)，因?yàn)槟细劭焖俚陌l(fā)展會(huì)給鄰近區(qū)域帶來(lái)住屋需求，而汐止距離南港車(chē)程僅10~15分鐘，是南港工作人口的首選區(qū)域，現(xiàn)在房?jī)r(jià)與南港出現(xiàn)了不合理的「價(jià)格斷層」，未來(lái)當(dāng)南港房?jī)r(jià)出現(xiàn)每坪200萬(wàn)單價(jià)的時(shí)候，汐止的房?jī)r(jià)當(dāng)然也會(huì)進(jìn)行區(qū)域比價(jià)，跟著上揚(yáng)。

 南港房?jī)r(jià)疊羅漢 沒(méi)有下跌空間

 

所以，你只要從「10~15分鐘車(chē)程，房?jī)r(jià)減半」角度看汐止，不必覺(jué)得現(xiàn)在汐止房?jī)r(jià)貴，因?yàn)楫?dāng)南港肯定會(huì)越來(lái)越發(fā)展、房?jī)r(jià)會(huì)越來(lái)越高的時(shí)候，汐止房?jī)r(jià)也不會(huì)太便宜，5年前你沒(méi)有用每坪40多萬(wàn)買(mǎi)南港房子，現(xiàn)在已經(jīng)85萬(wàn)，現(xiàn)在你不到汐止買(mǎi)房子，3年後汐止房?jī)r(jià)再上揚(yáng)，你又要後悔了(圖3)。